毛伊岛度假租赁再遇重创，市场寒冬如何破局？
毛伊岛和莫洛凯岛上超过4000套短期度假租赁房的业主们，现在心里更没底了。毛伊岛规划委员会最近以压倒性票数否决了一项提案，该提案原本打算设立新的酒店规划区，让业主们能继续把房子租给游客，而不是本地租客。
上周规划委员会的投票结果，让事情又起了新变化。这关系到毛伊岛市长理查德·比森提出的一项计划：要求业主们把房子从短租转为面向本地居民的长租。
这事儿还得从一月份说起，县议会当时投票决定，要求毛伊岛的三个规划委员会考虑在莫洛凯岛、毛伊岛西部和南部设立新的所谓H-3和H-4酒店区。
上周规划委员会以5比1的投票结果否决了新酒店区的提议，这意味着现在需要由九人组成的毛伊县议会投票批准，而且必须获得至少六票的“绝对多数”才能通过。
去年十二月，当时还是八名成员的议会以5比3的投票结果通过了第9号法案。
接着在今年1月7日，在比森市长任命了新的议会成员凯尔森·卡诺埃·巴坦甘之后，议会以8比1的投票结果，将是否设立新酒店区的问题交给了毛伊县的三个规划委员会去研究。
比森市长和他领导的县规划部门是支持设立新酒店区的。
现在，这个问题将交由莫洛凯岛和拉奈岛的规划委员会，由他们就是否设立新酒店区提出自己的建议。
与此同时，倒计时已经开始了：毛伊岛西部的度假租赁房必须在2028年12月31日前转为长租用途，而毛伊岛南部的房产则必须在2030年12月31日前完成转换。
自从比森在2024年提出第9号法案以来，短期租赁房产的价值已经下跌了多达30%。这是因为新业主可能无法再将其用于短租，而短租相比长租能带来更高的收入。
目前，毛伊岛巡回法院已经受理了两起相关的诉讼。
莫洛凯岛和拉奈岛的规划委员会可能会在五月份审议新酒店区的问题，然后可能在春季或夏季将问题再次提交给县议会。
县议会很可能将再次经历长达数月的听证会，就像当初审议第9号法案时那样。那场听证会让议会成员产生分歧，也让房产主和本地居民的利益对立起来。尤其是对于2023年8月8日那场野火的幸存者来说更是如此，那场火灾夺走了102人的生命，摧毁了数千所房屋，加剧了毛伊岛经济适用房的短缺。
许多公寓业主为了利用联邦紧急事务管理局、州政府和非营利组织为火灾幸存者提供的高额安置补贴，驱逐了长期租客并提高了租金。
随着毛伊岛规划委员会投票反对设立新酒店区，业主们现在少了一条可以避免被迫转为长租的“出路”。
“显然，这不是我们希望看到的结果，”毛伊岛度假租赁协会和夏威夷中短期租赁联盟的执行董事凯特琳·米勒说。“但我们还有莫洛凯岛和拉奈岛规划委员会等多个步骤可以努力。”
业主们可以申请将房产重新规划到现有的H-1和H-2酒店区内。
但是，重新规划为H-1或H-2区可能会为业主打开一扇门，允许他们建造更密集、更高层的建筑群，其中还可能包括酒吧、俱乐部等传统酒店才有的设施，这可能会给县议会带来一系列需要解决的新问题。
“设立H-3、H-4区的初衷是为了进行同类规划，以确保我们不会扩大这个行业，”米勒说。“我们只是想维持现状。”
然而，社区组织“拉海纳坚强”的创始人乔丹·鲁伊达斯继续坚持认为，毛伊岛需要更多人们负担得起的住房，以防止居民在野火后继续外流。
“拉海纳剩下的大部分住房中，超过87%是短期租赁房，”鲁伊达斯说。“他们希望我们住在哪里？这些建筑所在的区域原本就是规划为公寓区，用于长期住房的。”
第9号法案废除了对超过6100套度假租赁房的豁免权。早在1989年，县议会就试图将短期度假租赁限制在规划为酒店用途的土地上，而这些豁免房原本会被强制转为长租房。
但当时副县法律顾问理查德·港屋撰写的一份法律意见书，豁免了1991年3月5日之前建造的单元。
第9号法案废除了对这些受“祖父条款”保护的、如今被称为“港屋清单”上的单元的豁免。
毛伊县估计，该清单上的度假租赁房数量仍超过6000套，其中超过4000套有可能被重新规划到提议的酒店区内。
毛伊岛度假租赁协会的米勒表示，她的研究显示，“港屋清单”上有7167套度假租赁房，其中4519套可能有资格申请重新规划为H-3和H-4区。
这些受“祖父条款”保护的单元中，大部分（60%）位于毛伊岛南部，其次是毛伊岛西部占36%，哈纳、帕亚和莫洛凯岛共占4%。
即使“港屋清单”上的所有度假租赁房都必须转为长租用途，毛伊岛南部仍将有近3000套短期租赁房，毛伊岛西部也将有超过3000套。
根据毛伊县不动产税部门的统计，毛伊岛总共有12500套合法的短期度假租赁房、307处分时度假房产和149处业主自营的民宿，这些仍然可供游客使用。
短期度假租赁房占毛伊县总住房存量的21%，这个比例比夏威夷任何其他县都要高。
夏威夷州估计还需要6万套经济适用房，因为居民——尤其是野火灾民——仍在持续离开，而高薪工作和负担得起的住房仍然难以找到。
“拉海纳坚强”的鲁伊达斯预计，支持和反对酒店豁免权的争论将持续数次会议，社区成员和度假租赁倡导者很可能会重复他们在2025年长达数月的听证会上表达的许多相同观点。
“我们亲眼见证了第9号法案的听证会持续了多久，”鲁伊达斯说。“我可以告诉你，拉海纳坚强组织、社区和我们的支持者们，我们不会不战而退。而对于另一方来说，这可能是他们能够继续经营的最后机会了。所以我相信，他们一定会全力出击，试图实现他们的目标，因为这是他们最后的机会。”
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