研究揭示：MBTA住房法案成效初显，但影响有限，未来何去何从？
【编者按】在住房危机日益严峻的今天，政策如何真正落地生根、惠及民生？美国马萨诸塞州五年前推出的《MBTA社区法案》正经历一场“压力测试”。最新报告显示，这项旨在推动公共交通沿线住宅建设的法律已催生近7000套住房项目，但面对全州逾10万套的住房建设浪潮，其贡献仍显“杯水车薪”。更值得深思的是，仅三成项目真正落地在地铁半英里范围内——当政策弹性遭遇地方博弈，当理想蓝图碰上土地现实，这场“住房革命”究竟是一场制度创新的胜利，还是暴露了转型阵痛？让我们透过数据裂缝，窥探城市发展的复杂肌理。
《MBTA社区法案》通过五年后，一项结合当地严峻住房短缺背景的新分析指出，该法案开始产生“真实但有限的效益”。
波士顿指标报告发现，直接受2021年法案推动的分区改革影响，马萨诸塞州东部34个社区的100多个项目中，近7000套住房单元已进入许可、建设或入住流程。
该分析由波士顿指标高级研究员艾米·戴恩撰写，重点关注各地为遵守MBTA服务城镇必须允许多户住宅建设规定而推进的项目。
“建设活动直接源于MBTA社区法，但该法案标志性的灵活性给社区留出了大量空间，使其可以拥抱或规避法律的住房目标，”戴恩表示。“因此，尽管MBTA社区法是近年来最有效的鼓励多户住宅建设的州政策，但与巨大需求相比，其在某些地区（尤其是交通站点附近）的影响仍相对有限。”
与MBTA社区分区相关的7000套住房单元，仅是全州住房推进浪潮中的一小部分。州长莫拉·希利在州情咨文中提到，过去三年马萨诸塞州“已建成、获许可或在建”的住宅数量已超过10万套。
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“专家曾表示到2035年我们需要建造约22万套住房。我现在明确告诉大家，我们不仅要达成目标，更要超越它，”希利说。“三年内我们已经实现10万套新住房的建成、许可或开工，更多项目正在路上。”
尽管MBTA社区法的部分设计初衷是引导住房向交通沿线发展，但报告显示当前推进的项目中仅约30%位于火车站半英里范围内。
戴恩指出，州指南允许车站附近无可用土地的社区将多户住宅区设于他处，且许多项目仍能连接城镇中心、公交服务或支持多模式出行的自行车基础设施。
数据还凸显了住房建设高度集中在少数大型开发项目中的现象。
仅19个超过100套住房单元的项目，就约占所有MBTA社区在建住房的四分之三。
报告显示，34个市政区有项目正在推进，规模从2套到500多套不等。戴恩写道，若要使小型项目累计达到该地区所需的数万套住房，社区必须在MBTA社区区域内允许更多建设，或突破法律最低要求扩大分区范围。
波士顿指标执行主任卢克·舒斯特表示，法律的设计理念影响了这些结果。
“MBTA社区法从来不是解决本地区住房需求的唯一方案，但其进展可为持续发展奠定基础，并推动制定更宏大的新举措，为交通沿线及周边的家庭提供住房，”舒斯特说。
即便项目持续推进，分区法的执行在州议会山仍是焦点议题。
截至1月初，该法规涵盖的177个城镇中，已有165个采用合规分区或获得州政府临时/有条件批准。仍有12个社区——卡弗、德雷克特、东布里奇沃特、弗里敦、哈利法克斯、霍尔登、马布尔黑德、米德尔顿、里霍博斯、图克斯伯里、威尔明顿和温斯罗普——在2025年中或去年底截止日期后仍未合规。
州检察长安德莉亚·坎贝尔或将在近日作出回应。
“我们正在密切关注此事，”坎贝尔本月在GBH电台上表示。“根据去年的指导，我们给予各地直至1月底的合规期限。对于未合规者，我们将在月底前采取适当行动。”
去年7月向违规社区发布的通告明确指出：“2026年1月，司法部长办公室将对既未采用规定分区、也未向住房与宜居社区执行办公室申请区域合规认定的MBTA社区提起诉讼。”
坎贝尔办公室强调，分区调整只是迈向建设的第一步，但却是州政府视为关键的一步。
随着该法案本月迎来五周年，报告表明，尽管MBTA社区法已开始改变分区格局，但要将这种转变转化为满足马萨诸塞州所需规模的住房，仍是一项进行中的工作。
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