龙山住宅开发热危及全球科技中心前景
国土交通部近日宣布，将在首尔龙山国际商务区供应1万套公寓和写字楼单元。这比原计划多出4000户。听到这一消息，不禁让人联想到日本东京涩谷和英国伦敦国王十字区的再开发案例。这两个地区都将老旧的交通枢纽转变为了全球“热点”。
走访涩谷和国王十字区时，最引人注目的特征是“谷歌总部”。当被问及如何吸引谷歌入驻时，一位参与涩谷开发的建筑师回答：“我们深入研究了美国硅谷公司偏爱的空间类型。”这意味着开发从一开始就是针对大型科技公司量身定制的。关键因素有三点：宽敞的工作区域、吸引年轻人的“时髦”氛围，以及独特的叙事性。
涩谷拆除了老旧狭窄的建筑，提供了面积广阔的“顶级”办公空间。设计考虑到了大型科技公司不喜欢需要频繁使用电梯的工作环境。在铁路旁旧市政公园的原址上，建起了一座三层商业综合体，并在屋顶打造了“宫下公园”。随着这个特色公园的出现，年轻人纷纷涌入该区域。涩谷是东京为增强城市竞争力而推进的代表性再生项目。这个充满创新的故事吸引了全球企业。
国王十字区采用了类似的策略。谷歌收购了一块1万平方米的地块，并按照其意愿建造了设施。为了确保开放空间，移除了大型支柱，并打造了大型屋顶花园。国王十字区的活力得益于世界知名的时尚与表演艺术学府——中央圣马丁学院的存在。在这个自19世纪工业革命后逐渐衰落的地区，作为21世纪人工智能革命象征的谷歌正在书写新的故事。以谷歌作为“锚点”，国王十字区已确立为伦敦的全球创新中心。三星也在那里运营着一个品牌体验中心。
我们必须改变龙山的范式。国际商务区完全有潜力成为像涩谷和国王十字区那样的全球创新中心。应将部分宽敞的场地开放，作为大型科技公司释放创造力的空间，并用作自动驾驶等未来技术的试验场。加之防弹少年团（BTS）的经纪公司HYBE就在附近，还可以利用“韩流文化”吸引全球年轻人。
龙山国际商务区是一项重大创新，旨在改造首尔市中心原有的铁路维修厂旧址。必须摒弃短视思维，采取长远眼光。为三星、现代汽车等代表韩国的大型全球公司创建人工智能、移动出行和城市空中交通（UAM）中心，是一个很好的策略。龙山有望成为韩国未来科技的核心，并通过高铁（KTX）连接全国产业基地。
然而，根据国土交通部的公告，国际商务区一半的面积（基于总建筑面积）将用于住宅。与美国和日本国际商务区30-40%的住宅比例不同，这只会加剧房地产狂热。
该部门此前曾在文在寅政府时期宣布供应1万套住房的计划，但后来与首尔市协调后调整为6000套。如今，又悄然恢复了原计划。在这片将决定首尔乃至韩国未来的土地上，并没有一贯的国家战略——住房数量只是随着每届政府的更迭而增减。政府似乎仅仅将该区用作宣布公寓供应计划的工具，浪费了宝贵机遇。在这种情况下，谁会投资龙山？吸引全球大型科技公司失败与发展滞后的恶性循环将会重演。
目前，龙山国际商务区的基础设施工程正在进行中。土地销售将于今年下半年启动。如果维持现状，这里将变成一个住宅商业综合体或富人区。政府必须从现在开始，向全球市场推销这一愿景。
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