家族办公室趁投资者观望之际，瞄准房地产抄底良机
编者按：当全球房地产市场在利率高企与地缘冲突的双重夹击下持续低迷，一群神秘的资本巨鳄却悄然亮出獠牙。他们并非传统金融机构，而是隐身于公众视野之外的超富家族办公室。手握百亿级长期资本，他们正以“逆周期猎手”的姿态横扫美国核心资产——从旧金山折价79%的写字楼，到纽约苏豪区跨越半个世纪的租约，甚至敢在数据中心热潮中冷眼旁观。这不仅是资本的游戏，更折射出顶级财富传承的深层逻辑：当短视者恐惧时，长跑者正用百年家族的耐心，将危机淬炼成代际跃迁的阶梯。以下是来自《内部财富》的深度报道：
当市场复苏持续停滞，超富阶层的私人投资公司正在疯狂扫货本土房地产——多位家族办公室投资者向《内部财富》透露。
尽管利率持续高企和地缘冲突让许多投资者选择观望，但家族办公室凭借长期投资的底气，正从容进行机会主义押注。
Realm公司CEO特拉维斯·金透露，旗下约100个家族联盟过去六个月已在北加州房地产投入约1亿美元。他们捕获了多个“骨折价”标的，例如以历史交易价21%的代价收购旧金山某写字楼，这个价格甚至低于当前重建成本。
“我们评估后认为，旧金山虽然遭遇重创，但科技产业仍将保持强劲活力，并继续成为美国经济前进的核心引擎。我们坚信这座城市的基本盘。”他解释道，“这个判断正在被验证——我们持有的多个物业已启动租约或买卖协议谈判。”
金承认部分家族在当前动荡时期对资金部署心存顾虑，但更多家族正虎视眈眈地盯着被低估的资产。“作为普通公民，这是难熬的时期；但作为投资者，这却是黄金时代——最佳价格往往诞生于此。”
声明合伙人公司（其投资实体由凯雷亿万富豪大卫·鲁宾斯坦家族办公室锚定）合伙人马修·科恩指出，超长投资视野让他们能捕捉传统资管机构无法企及的机遇。
该公司去年十月完成第二只房地产基金募集，规模约3.03亿美元。近期更密集达成多项交易，包括以5010万美元签下纽约苏豪区三处店面的25年主租约（可续期至2091年）。尽管现租户租金低于市价，但超长锁定期创造了战略窗口。
“多数机构基金看到这类机会会说：‘如果一年半到三年内无法执行商业计划，周期就太长了。’”科恩坦言，“这需要具备长远视角的投资者，愿意持有更久以等待租约到期，并与私人业主共同设计互利架构。”
虽然家族办公室对房地产投资态度分化，但美国机构明显更为乐观。摩根大通私人银行二月调查显示，35%美国家族办公室计划增持房地产，远超全球同行24%的比例。不过仍有40%受访者未配置该类资产。
值得注意的是，将通胀列为首要风险的家族办公室，其房地产配置比例平均达16.3%，是整体平均水平的两倍。“每当通胀抬头，人们就会转向看得见摸得着的资产。”科岑·奥康纳房地产律师珍妮弗·内拉尼解读道。
财富管理机构Lido Advisors CEO杰森·奥祖尔提醒，即便收购价格低廉，投资者仍需关注杠杆成本、保险费用上涨等多重因素以战胜通胀。该公司正在盐湖城、丹佛、达拉斯等主要城市，以比重置成本低20%-30%的价格收购多户住宅资产。
奥祖尔强调现金流和组合多元化是吸引客户投资房地产的核心，并指出其税务优势：折旧抵扣和1031交换策略允许投资者通过置换同类资产延迟资本利得税，还可随时间推移以折价方式将房产赠与子女。
对于商业地产最炙手可热的数据中心板块，内拉尼指出家族办公室难以获得理想入场价位，且部分具慈善倾向的家族尤为关注其环境影响。
正当众人避之不及，房地产投资者查兹·拉扎里安却通过Elle家族办公室加倍下注写字楼——这个商业地产中最受冷遇的领域。
拉扎里安专攻深度折价的困境资产。他以约2100万美元收购亚特兰大前家得宝总部大楼及其债务，较该物业2019年被私募收购时的价格打了1.8折。在保留部分写字楼功能的同时，他更将其他物业改建为多户住宅。
与多数家族办公室不同，拉扎里安不追求长期持有，目标是在两三年内完成资产翻新转售。“我认为承担风险才能创造代际财富。”他说，“这种机遇在2007-2008年并不存在，我们要在市场枯竭前尽可能复制这个模式。”
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