江南区重建公寓迈入亿元时代
【编者按】在寸土寸金的都市核心区，老旧住宅的“凤凰涅槃”往往牵动着无数人的神经。首尔江南区的传奇，正是这一现象的极致缩影。半个世纪前，那里还是一片尘土飞扬的平原，如今却诞生了每平米均价突破亿元韩元的“神话”。本文带你深入剖析江南区两大标志性重建项目——狎鸥亭现代公寓与银马公寓的崛起之路。从最初因定价过高而滞销的窘境，到因权贵青睐、学区形成而逆袭为顶级富人区的戏剧性转折，再到如今重建浪潮下价格与普通公寓拉开惊人差距的现实。这不仅仅是一段房地产价格飙升史，更是一部浓缩了社会变迁、资源聚集与财富密码的鲜活教材。其背后的逻辑与动力，对于理解核心城市资产价值的形成与极化，具有深刻的启示意义。
随着首尔江南区主要公寓重建项目步入正轨，代表性的重建小区正在书写前所未有的纪录。近期，江南区重建公寓的平均价格历史上首次进入了每3.3㎡（坪）1亿韩元的时代。我们审视了半个世纪前建立在尘土飞扬的江南平原上的代表性重建小区，如狎鸥亭现代公寓和银马公寓的最初售价与当前市值。
狎鸥亭现代公寓超越了一个简单的住宅小区，重塑了韩国富人区的地理格局。从1976年的1、2期开始，到1987年为止，共完成了14个小区、83栋楼、6335户。以从狎鸥亭站向汉江方向延伸的论岘路为基准，东侧是狎鸥亭第3区（旧现代），西侧与之相对的是狎鸥亭第2区（新现代）。
根据报纸广告，1976年一套30坪户型的最初售价为865万韩元，约每坪28万韩元。考虑到当时新任公务员的年薪总额约为50万韩元，很明显，即使在那个时候，这个价格也已经很高了。大约50年后的今天，狎鸥亭现代公寓的市场价格已飙升至其最初售价的700倍。狎鸥亭现代3期一套专有面积82㎡的单位于去年11月以60.7亿韩元售出，创下了历史新高。
矛盾的是，1978年爆发的一桩丑闻，对塑造今天的狎鸥亭现代公寓起到了关键作用。最初，由于售价高昂和基础设施落后，狎鸥亭现代公寓面临滞销。然而，当被揭露高级政治人物和政府官员获得了优先分配后，该公寓的地位显著提升。随着1980年代江南房地产市场的繁荣，它成为了富人区的代名词，1989年每3.3㎡价格达到约940万韩元。
作为江南房价另一个象征的大峙洞银马公寓，其价值在40年间增长了183倍。银马公寓一套专有面积84㎡的单位于去年10月以43.1亿韩元（13层）签约售出，创下新高。1979年，其售价为2339万韩元，即每3.3㎡ 68万韩元。考虑到当时家庭平均收入约为14万韩元，这也是一个相当高的价格。
1979年竣工时，建在良才川畔沼泽地上的这个超过4000户的大型小区曾深陷“滞销泥潭”。由于价格昂贵和供应过剩，一半的单位未能售出。然而，随着名校迁至江南以及大峙洞私立教育区的形成，情况发生了变化。特别是在2001年大学入学考试难度异常出名之后，私立教育的重要性变得至关重要，家长和学生纷纷涌入大峙洞，导致银马公寓价格飞涨。
50年前播下的重建种子，导致了一种现象：老旧小区的价值如今反而超过了普通公寓。市场对重建小区的渴望在最近的统计数据中显而易见。随着重建项目步入正轨以及对新建的预期反映在价格中，重建公寓与普通公寓之间的差距空前拉大。
根据房地产R114的调查，去年江南区重建公寓每3.3㎡的平均售价为1亿784万韩元。这比2024年（9243万韩元）增长了16.7%，与2015年（3510万韩元）相比则上涨了约三倍。相比之下，江南区除重建公寓外的普通公寓每3.3㎡的平均价格为8479万韩元——低了2305万韩元。重建公寓与普通公寓之间的价格差距，已从2015年的511万韩元，在过去十年间扩大到超过三倍。
房地产行业将这种现象归因于长期停滞的重建项目开始加速推进。近期，狎鸥亭洞一带的公寓小区正积极遴选建筑公司。第4区已发布建筑公司招标公告，被视为狎鸥亭最大重建项目的第3区和第5区也在准备中。去年，进展最快的第2区（新现代9、11、12期）已选定现代建设为建筑公司。
自1996年开始重建讨论以来停滞了数十年的银马公寓，在30年后终于开始启动。2022年，35层的限高被取消，修订后的重建计划于去年12月获得批准。银马公寓将改造为最高49层、总计5893户（包括1090户公共住宅）的小区。
一位重建行业内部人士表示：“江南的重建小区不仅仅是建筑工程，更是基于汉江边区位和学区等不变价值，象征过去50年韩国财富迁移的指标。加上新建带来的稀缺性，资产两极分化正在固化。”
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