研究发现：中等收入购房者购买力比一年前增3万美元，却仍难圆住房梦
【编者按】在房价与利率的双重夹击下，美国购房者的“ affordability ”（支付能力）正悄然发生微妙变化。最新数据显示，中等收入家庭的可负担房价较一年前提升了3万美元，这背后是利率的缓慢回落与市场库存的有限改善。然而，现实的骨感依然凸显：房价中位数仍远超普通家庭的承受上限，且收入增速远追不上房价涨幅。更值得玩味的是，支付能力的改善可能吸引更多买家入场，若供给未能同步增加，反而可能推高房价，形成新一轮循环。这场关于“家”的博弈，远未到松口气的时刻。
说到买房，支付能力正在缓慢改善。
根据Zillow的最新报告，拥有中等收入（约8.63万美元）且能支付20%首付款的美国家庭，现在能负担得起价值331,483美元的房屋，比一年前的301,181美元提高了30,302美元。Zillow定义的“负担得起”，是指月供（包括保险和房产税）不超过家庭收入的30%。
报告指出：“购买力增加3万美元，可能意味着能选择更好的社区、更大的房子，或者减少在房屋条件上的妥协。”
这种改善至少部分得益于利率的缓慢下降。根据Mortgage News Daily的数据，截至2月27日，30年期固定抵押贷款平均利率为5.99%，但此后已微升至6.14%。一年前，这一利率为6.79%。
Zillow高级经济学家、该报告作者Kara Ng表示，对于抵押贷款来说，即使是0.5个百分点的利率下降也能带来显著差异。
Ng说：“粗略估计，抵押贷款利率下降0.5个百分点，可能意味着为一套典型的美国住房每年节省约1000美元。”
根据全美房地产经纪人协会的数据，利率下降1个百分点，可能使有能力购房的家庭数量增加约550万户，其中包括约160万可能成为首次购房者的租客。NAR估算了负担一套中位价住房所需的收入（假设为30年期抵押贷款、10%首付、月供占收入25%），并分别以7%和6%的抵押贷款利率进行了计算。
中位价住房仍然难以负担
然而，支付能力依然紧张。尽管中等收入家庭能负担的金额比一年前更高，但这个数字仍低于单户住宅的中位价格。根据NAR的数据，今年1月单户住宅的中位价为400,300美元。
根据NAR的负担能力指数，基于1月份的平均抵押贷款利率6.19%和上述中位价格，购房者需要94,032美元的收入才能获得抵押贷款资格。该测算还假设购房者支付20%的首付，在这种情况下为80,060美元。当然，贷款机构在审批贷款时考虑的因素不仅仅是收入，还包括信用评分、信用记录和未偿债务等因素。
与一年前相比，所需的收入金额有所下降：NAR的负担能力指数显示，当平均利率为7.04%、房屋中位价为398,100美元时，购房者需要102,096美元的收入才能获得资格。
与此同时，房屋价值的上涨速度远快于家庭收入。根据圣路易斯联邦储备银行最近的一项研究，从2000年到2024年，人均收入中位数增长了约155%，而房屋中位价上涨了约207%。此外，抵押贷款利率从2021年中的3%以下飙升至2023年10月的近8%。
Ng表示：“购房者仍然能感受到疫情期间房价快速上涨的影响，以及抵押贷款利率仍远高于本十年初水平的影响。”
更多买家入市可能推高房价
库存改善也有助于提高支付能力。Zillow报告显示，1月份市场上的房屋数量比一年前增加了6%。然而，更广泛的住房短缺问题依然存在。
支付能力的改善也意味着今年春季会有更多潜在买家。
NAR首席经济学家Lawrence Yun在1月份关于待售房屋销售和支付能力增强的新闻稿中表示：“除非住房供应增加，否则这些额外的潜在买家活跃在市场上，可能只会推高房价。”
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