独栋租赁市场深陷住房法案之争，引爆行业热议
本月在参议院获得两党广泛支持的标志性住房法案，包含了一系列旨在加速降低建房成本的措施——这是将国家从严峻住房危机中拉出来的关键一步。
但有一种住宅类型可能因此减少：专门为出租而建的单户住宅。
构成《21世纪住房之路法案》的40项条款中，有一项将限制机构买家在住房市场中的作用，这其中就包括了“建房出租”行业。该法案将对拥有350套或以上单户出租房的投资者施加新限制，要求他们在七年后将新建单元出售给个人业主，否则将面临巨额罚款。
如今，随着该法案回到众议院等待表决，批评者正敦促立法者取消这项建房出租限制。他们认为，这违背了法案的初衷，在国家亟需住房之际，反而让建房变得更难，而非更容易。
法案将一种住房类型特殊对待，这显示出立法者多么执着于一种理想：单户住宅应由居住者拥有——这是一个需要联邦法律保护的“美国梦”。
“这法案仿佛在说，租房者不配享有单户住宅的生活方式，”休斯顿单户出租社区建筑商Clay Residential的首席执行官瑞安·斯密特表示。
该条款的支持者指出，拥有住房是创造代际财富的关键途径。他们认为，如果建筑商将注意力转向建造大片出租屋，将是以牺牲新的起步房为代价，而这类住房已多年未大规模建造。
“建房出租本质上是建筑商将其建设从为人们建房，转向为大型机构投资者建房，”关注机构投资者影响的监督组织“私募股权利益相关者项目”执行主任吉姆·贝克说。“这使得个人更难以拥有住房，”剥夺了他们“为自己、家庭和子女积累财富的机会。”
专门为租房者建造单户住宅社区的行业相对较新，却出奇地强劲——这反映了高成本和人口结构的变化。自疫情以来，房价上涨了约50%，使许多家庭无力承担。然而，居住在单户住宅中的愿望依然存在。美国大多数公寓只有两间或更少的卧室，对许多家庭来说太小了。这一切催生了郊区出租屋的巨大需求。
上周在田纳西州纳什维尔举行的IMN建房出租行业展会上，与会者对要求建筑商将出租屋出售给个人的计划感到愤怒。“如果这法案按现状通过，我真的无法发展，”在东南部拥有约5300套单户出租屋的Quinn Residences公司首席执行官理查德·罗斯说。
像许多住宅建筑商一样，罗斯通过引入希望未来能出售股权的投资者来为项目融资。由于养老基金和私募股权公司等大型机构是房地产资产的最大买家，该七年条款实质上阻断了开发商为说服资助建设的早期投资者所需的“退出”途径。没有退出方式，这些早期投资者可能不愿意进入。
夏威夷州民主党参议员布莱恩·沙茨本月在一次演讲中抨击该七年条款“荒谬”，称其将“妖魔化那些想为人们建造出租住房的人”。
该条款由佐治亚州民主党参议员拉斐尔·沃诺克起草，并得到了法案共同提案人、南卡罗来纳州共和党参议员蒂姆·斯科特和马萨诸塞州民主党参议员伊丽莎白·沃伦的支持。
然而，整个住房法案的前景尚不确定。众议院议员对法案的几个部分（包括建房出租限制）表示反对，总统唐纳德·特朗普对此表达了不温不火的支持。近日，参众两院领导层暗示，该法案可能进入两院协商会议，这一步可能导致通过时间无限期延迟。
较小的投资者长期以来一直出租单户住宅。然而，直到大衰退之前，机构投资者通常都避开这个市场。这是因为与地理位置集中、拥有共同系统和维护计划的公寓不同，单户住宅往往分散各处，设计和户型混杂，使得大公司难以高效管理。
这一情况在2000年代末住房市场崩溃后发生了变化，当时房价急剧下跌，投资者往往能以低于建造成本的价格购买止赎房屋。受廉价诱惑，包括黑石集团在内的私募股权公司开始购买数以万计的单户住宅并将其出租给租户。
奥巴马政府鼓励这些购买以稳定崩溃的住房市场。与此同时，一个大型单户住宅房东的新行业应运而生。当价格回升时，投资者继续购买——这引发了私募股权公司用现金报价排挤购房者的指控。
美国有很多房屋，从全国范围来看，大型投资者只占市场的很小一部分。根据John Burns研究与咨询公司的数据，拥有超过350套房产的机构仅拥有全国9200万套单户住宅中的不到1%。但由于投资者倾向于涌入相同的市场，在一些大都市区，这一比例更高——在亚特兰大等市场高达5%。
包括佐治亚州、田纳西州和加利福尼亚州在内的几个州已经通过或正在考虑立法，以防止大型投资者拥有超过几百套单户住宅。特朗普在国情咨文中呼吁国会永久禁止投资公司购买单户住宅。
“我们要的是给人住的房子，不是给公司的房子，”总统说。
这是总统与沃伦之间罕见的共同点。沃伦在CNBC上表示，投资者可以建造“任意多的公寓楼、共管公寓楼、三联式住宅”，但“住宅应该是给家庭的，而不是给巨型公司的”。
即使没有立法，出租行业已经开始发生变化。根据John Burns研究公司的数据，大型投资者已经减少了购买现有单户住宅，过去一年他们是这些房屋的净卖家。
但单户出租屋被证明非常受欢迎，以至于开发商开始从头建造它们——这是一种管理出租屋更高效的方式。现在他们正在开发各方面都像郊区梦想的住宅区，只不过居住者是租户而非业主。根据住房数据与咨询公司Zonda的数据，2014年，建筑商在“建房出租”社区完成的房屋不到1000套。去年，他们完成了约5万套，约占新住房存量的3%。
单户出租屋与自住房屋有细微差别。出租社区为便于管理而建，并为租户生活进行了优化。
来自Quinn Residences的罗斯说，他的公司建造更宽的楼梯，因为租户比业主更频繁地搬入搬出。他们避免使用地毯（太难维护），使用花岗岩和石英厨房台面（比许多起步房中使用的层压板更耐用），并在所有电器上安装漏水检测技术，因为水损害是公司的问题，而不是租户（他更愿意称他们为“居民”）的问题。社区通常作为一个整体开发项目缴纳房产税，而不是像出售项目那样逐户缴纳。罗斯说，居住在单户住宅中的愿望“深植于美国的基因中”。
然而，区别在于，不是居住者在偿还抵押贷款时积累资产，而是大型投资者获利，而租户在应对过高费用、物业忽视和驱逐等挑战方面的保护，仅限于当地租赁法律允许的范围。
恰巧，罗斯是上周在纳什维尔君悦酒店举行的IMN建房出租会议的演讲者。会议通常充斥着利率或物业管理软件等专业话题。
然而今年，似乎每个小组讨论都涉及对该法案的讨论，并呼吁听众写信给他们的国会代表。
强制出售的条款为该行业提供了一些出路。投资者可以选择将租约延长至七年期限后的最多三年，并且只需将房屋挂牌上市60天。但会议上的气氛是严峻的。
建房出租条款被称为是灾难性的。许多与会者在纳什维尔之后的下一站是：华盛顿特区，去游说国会。
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